La loi de finances rectificative de 2008 définit une alternative à l'amortissement Robien ou Borloo, dit "Scellier".

Contribuables concernés
Investisseurs imposables

Type d'avantage fiscal
Réduction d'impôt jusqu'à 37 % du prix de revient de l'investissement, plafonné à 300 000 € d'investissement, étalée sur 15 ans

Conditions à respecter
Loyer plafonné. Engagement de location de neuf à quinze ans
Conditions de ressource du locataire demandées dans le cadre de l'option de la déduction forfaitaire en secteur intermédaire.

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent réduire de leurs impôts jusqu'à 37 % du prix de revient de l'investissement. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

Peuvent bénéficier de ce dispositif Scellier lié au neuf :

• les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM)
• les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement
• les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière

On précise que par logement neuf, il convient d'entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.

La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.

A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Scellier.

En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut.

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

Ce dispositif n'est applicable qu'aux investissements acquis à partir du 1er Janvier 2009, et ce jusqu'au 31 décembre 2012.

Par contre la réduction d'impôt n'est pas accordée aux acquisitions de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er Janvier 2009.

L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 25 % de la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l'investissement pendant neuf ans.
Pour l'année 2011, la réduction est portée à 15 %, puis 10 % pour 2012. Toutefois, une majoration de 10 % est accordée à partir de 2011 pour les logements respectant la norme "Bâtiment Basse Consommation" de la Règlementation Thermique de 2005 (appelé plus communément "BBC 2005").
A partir du 1er janvier 2013, le dispositif Scellier n'est plus disponible.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement, pour autant que l’immeuble soit maintenu à la location pendant lesdites années.

La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels.

Sur option, l'investisseur peut bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables en plus de ces frais réels. Dans ce cas là, l'investisseur doit dès le début de l'investissement choisir le régime fiscal Scellier en secteur intermédiaire.
Cette option permet également à ce dispositif d'être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans), faisant bénéficier l'investisseur d'une réduction de 2 % du prix de revient par an, portant le total de la réduction à 37 % du prix de revient.

Une déduction forfaitaire est fixée à 26 % des revenus locatifs bruts pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, pendant la durée de l'option de réduction d'impôt. Cette déduction ne peut toutefois être cumulé avec la déduction forfaitaire de 30 % en secteur intermédiaire.

L’option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.

• Le locataire doit en faire son habitation principale
• Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur.
• La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de l'option de la déduction forfaitaire).

Plafonds de loyer

Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement (voir plafonds).

Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Plafonds de ressources

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).

Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.

Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.

En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

• a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
• au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
• au décès du contribuable ou de son époux

A partir de 2010, la réduction d’impôt est également acquise au titre des logements situés dans les communes de la Zone C lorsqu’ils ont fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret, après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme. La décision du ministre de délivrer ou non l’agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population.

Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d'impôt Scellier ne peut se cumuler avec :

La réduction d’impôt pour investissement outre-mer
La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré / Borloo
La réduction d’impôt pour l'investissement en RTC ZRR
L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques
L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux
En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (et un seul) logement du dispositif Scellier.

Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Scellier.

Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.

Une autre règle spécifique a été instaurée par la loi de Finances 2010 modifiant ainsi ce dispositif et ne permettant plus le cumul avec un Prêt Locatif Social (PLS) pour les dépôts de permis de construire à compter du 1er janvier 2010.