Le dispositif Borloo a été adopté par le vote de la loi ENL, il est effectif depuis le 1° janvier 2006.

Loi ENL paru au Journal Officiel

Contribuables concernés
Investisseurs imposés à partir de 30 %

Type d’avantage fiscal
Amortissement du bien jusqu’à 65 % au plus

Conditions à respecter
Loyer plafonné.
Conditions de ressources des locataires.
Engagement de location de neuf ans

Précisions complémentaires
Dispositif pérenne sans date butoir

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d’habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu’à 65 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

Peuvent bénéficier du statut Borloo neuf

• les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM)
• les acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement
• les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu’ils ont été soumis à la TVA immobilière

On précise que par logement neuf, il convient d’entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.

A noter qu’un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif Borloo.

En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut Borloo.

L’investisseur peut acquérir autant de logements « en amortissements » qu’il le souhaite.

L’option pour la formule de l’amortissement est par ailleurs irrévocable pour le logement considéré.

Le Borloo s’applique aux logements acquis neufs à compter du 1er Janvier 2006 et se termine au 31 Décembre 2009.

L’avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 6 % du montant de l’investissement (frais d’acquisition compris) pendant sept ans, puis de 4 % pendant les deux années suivantes, jusqu’au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d’acquisition du bien.

Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d’un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement à concurrence de 65 % du prix d’acquisition du bien.

La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durant la période d’amortissement l’investisseur bénéficie d’une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables et de la déduction des frais réels.

De plus, le déficit provenant de l’amortissement, des frais déductibles, à l’exception des intérêts d’emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, le supplément étant reporté, avec les intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Il est à noter que l’imputation des déficits fonciers n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la dernière imputation a été pratiquée.

Ce système d’amortissement s’arrêtera au 31 Décembre 2009 et laissera place à une réduction d’impôt sous le dispositif Scellier.

L’option en faveur de l’amortissement est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.

• Le locataire doit en faire son habitation principale
• Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur.

Le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou un descendant du contribuable. Toutefois, l’engagement de location peut être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction de 30 % ni de l’amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

• La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• L’engagement de location doit prévoir que le loyer et les ressources du locataire appréciés à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Plafonds de loyer

Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement (voir plafonds).

Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Plafonds de ressources

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).

Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.

Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance (voir plafonds).

En cas de rupture de l’un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l’objet d’une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

• a l’invalidité d’un des deux époux soumis à imposition commune
• au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
• au décès du contribuable ou de son époux

Pour un même logement, l’option en faveur de l’amortissement Borloo ne peut se cumuler avec :

• La réduction d’impôt pour investissement outre-mer
• La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré
• L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques
• L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux

En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (ou plusieurs autres) logement(s) du dispositif Robien recentré ou Borloo.

Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du régime Robien recentré ou Borloo.

Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.

Travaux effectués au cours du bail

Pour les travaux d’améliorations, le taux d’amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.

Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.

Ces garanties ont été mises en place par l’Etat. Il s’agit

• du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales
• de la possibilité du financement du dépôt de garantie
• d’une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d’un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans.

Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l’achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d’entreprise.

Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Qu’importe ! dira-t-on, il suffit de ne pas les inclure dans le bail Borloo et de les louer séparément.

C’est possible, mais attention ! En réponse à une question de la FNPC, la direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions assez contraignantes qu’il convient de respecter.

Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d’un logement bénéficiant des avantages fiscaux et d’un parking ou d’un garage qui en sont exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement, à condition

• que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking
• et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux loyers du voisinage. Toutefois, la fraction du prix global d’acquisition (frais inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base amortissable. Le prix et les frais d’acquisition doivent donc faire l’objet d’une répartition précise et plausible au moment de la signature de l’acte de vente. Pour l’habitat individuel, où le garage n’est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n’est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l’objet d’aucune réfaction au titre de l’emplacement de stationnement.

ATTENTION : La base d’amortissement est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement auquel s’ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.

Garages ou places de parking faisant l’objet d’un bail distinct n’entrent pas dans cette base de calcul.

Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.

Ces garanties ont été mises en place par l’Etat. Il s’agit

du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales de la possibilité du financement du dépôt de garantie d’une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d’un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans. Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l’achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d’entreprise.

La déduction au titre de l’amortissement est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif «Borloo» neuf aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation acquis à compter de la date de publication de la loi (non connue à ce jour) et que le contribuable transforme en logements, ainsi qui des logements acquis à compter de la date de publication de la loi qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Dans ces cas, la déduction au titre de l’amortissement est calculée sur le prix d’acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de ces travaux.

Le logement ne doit pas répondre aux normes posées dans au moins quatre des rubriques suivantes :

• la composition du logement (nombre et nature des pièces, surface habitable sous plafond, etc.)
• l’état général du gros oeuvre
• l’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
• l’état de la toiture et de la charpente
• l’absence ou présence de plomb dans les peintures et risques d’accessibilité
• l’absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
• l’électricité (sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles)
• le gaz (sécurité et état général)
• l’état des réseaux d’eau
• les installations sanitaires
• l’état de la cuisine
• le dispositif de ventilation et d’ouvertures
• les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

Les travaux réalisés doivent permettre au logement d’acquérir au moins six performances techniques parmi les douze suivantes :

• respect des conditions minimales de surface et volume habitable
• absence de risque d’accessibilité au plomb
• absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant l’amiante
• sécurité de l’installation électrique
• sécurité de l’installation à gaz
• évacuation des eaux usées et eaux vannes
• existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eaux chaude et froide
• existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
• présence de protection solaire sur les baies exposées
• isolation des combles dans le cas où l’habitation est située sous les combles
• ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique inférieure ou égale à 2.9 W/m2K
• présence d’un équipement de chauffage (centralisé ou individuel)